قیمت آپارتمان در فرهنگ شهر شیراز (مهر ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در فرهنگ‌شهر شیراز ۲۰۸ میلیون تومان است — ۵۳ درصد بالاتر از میانه‌ی نوساز کل شهر. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۶۲ میلیون.
اگر جایی دیده‌اید که میانه‌ی فرهنگ‌شهر ۱۸۳ میلیون است، آن عدد غلط نیست ولی نوساز و ساخت قدیمی را با هم حساب کرده. اگر دنبال نوساز هستید، عددی که باید ملاک بگیرید ۲۰۸ است، نه ۱۸۳.
این ارقام از هزاران آگهی واقعی همین محله در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵ به‌دست آمده، نه از نظرسنجی یا تخمین. و عدد جالب‌تر این است: در این پنج هفته، نوساز دو برابر سریع‌تر از ساخت قدیمی‌تر گران شد.
بازار فرهنگ‌شهر در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۲۰۸ میلیون تومان · بیش از نیمی از عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۱۶۲ میلیون تومان · کمی کمتر از نیمی |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۱۸۳ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۱۵۹ تا ۲۱۵ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۲۷٫۶ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۱۵۰ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
فرهنگ‌شهر گران است، ولی نه به‌خاطر اینکه استثناست. این محله در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز قرار دارد و میانه‌ی قیمت متری کل این منطقه ۱۷۸ میلیون تومان است. یعنی فرهنگ‌شهر فقط حدود سه درصد از منطقه‌ی خودش بالاتر است. آنچه این محله را از میانه‌ی شهر جدا می‌کند، منطقه‌ای است که در آن نشسته.
اگر نوساز را با نوساز بسنجیم، فاصله بیشتر هم می‌شود: میانه‌ی نوساز در کل شیراز ۱۳۶ میلیون تومان است و در فرهنگ‌شهر ۲۰۸ میلیون — یعنی ۵۳ درصد بالاتر، در حالی که همین نسبت برای میانه‌ی کل بازار ۴۱ درصد است.
نکته‌ی دیگر جدول بالا متراژ است. میانه‌ی متراژ در فرهنگ‌شهر ۱۵۰ متر است در حالی که میانه‌ی شهر ۱۳۰ متر است. این محله واحد بزرگ می‌فروشد، و همین یکی از دلایلی است که قیمت کل آن سنگین به‌نظر می‌رسد.
نوساز در فرهنگ‌شهر چقدر گران‌تر است؟
بیش از نیمی از آگهی‌های این محله ساخت ۱۴۰۳ به بعد است — نوساز بخش بزرگ‌تر تابلو را گرفته. میانه‌ی قیمت متری نوساز ۲۰۸ میلیون تومان است در برابر ۱۶۲ میلیون برای ساخت قدیمی‌تر: حدود ۲۸ درصد تفاوت.
اما چیزی که فقط با مقایسه‌ی دو برداشت دیده می‌شود این است:
در ۳۵ روز، میانه‌ی نوساز ۹٫۴ درصد بالا رفت و میانه‌ی ساخت قدیمی‌تر ۴٫۴ درصد. فاصله‌ی این دو از ۲۶ درصد به ۳۲ درصد رسید.
چرا این مهم است؟ چون نشان می‌دهد رشد قیمت از تغییر ترکیب عرضه نیامده. اگر فقط تعداد نوسازها در تابلو بیشتر شده بود، میانه‌ی کل بالا می‌رفت بدون آنکه هیچ‌چیز واقعاً گران شده باشد. اینجا هر دو بخش جداگانه بالا رفته‌اند — پس قیمت‌گذاری عرضه بالا رفته، و نوساز جلوتر است.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها حدود چهار درصد از آگهی‌های برداشت اول، پنج هفته بعد هنوز روی تابلو بودند. پس آنچه بالا رفته «سطح قیمتی که فروشنده‌ها می‌خواهند» است، نه لزوماً قیمت نهایی معامله.
این عددها میانه‌ی محله است. قیمت یک آگهی مشخص چطور؟
در ملکاوید هر آگهی تاریخچه‌ی قیمت خودش را دارد: هر بار که فروشنده قیمت را بالا یا پایین برده، با تاریخش. و هر ملک با خانه‌های هم‌سال‌ساختِ شعاع ۲۵۰ متری‌اش مقایسه می‌شود، نه با میانه‌ی کل شهر.
دیدن قیمت‌ها روی نقشهقیمت بر اساس تعداد خواب
در بیشتر بازارهای مسکن، واحد بزرگ‌تر متری ارزان‌تر است؛ خریدار برای متراژ بیشتر تخفیف می‌گیرد. در فرهنگ‌شهر برعکس است.
یک سه‌خوابه در فرهنگ‌شهر متری ۱۹۴ میلیون است و یک دوخوابه ۱۶۹ میلیون — یعنی واحد بزرگ‌تر نه‌تنها گران‌تر تمام می‌شود، بلکه هر متر آن هم ۱۵ درصد گران‌تر است. دلیلش احتمالاً همان نوسازهاست: واحدهای بزرگ‌تر این محله عمدتاً ساخت تازه‌اند و قیمت نوساز را با خود می‌آورند.
فرهنگ‌شهر در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
فرهنگ‌شهر در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز است — تقریباً تمام آگهی‌های این محله به همین منطقه نگاشت می‌شوند. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۶ حدود ۱۷۸ میلیون تومان است.
تابلوی آگهی‌ها هر پنج هفته تقریباً کامل عوض می‌شود
این شاید غیرمنتظره‌ترین یافته‌ی این گزارش باشد. از آگهی‌هایی که در ۲۸ مرداد در فرهنگ‌شهر فعال بودند، پنج هفته بعد تنها حدود چهار درصد هنوز روی تابلو مانده بود؛ جای بقیه را آگهی‌های تازه گرفته بود.
یعنی حدود ۹۶ درصد از آنچه پنج هفته پیش می‌دیدید، امروز دیگر آنجا نیست. برای خریدار این یک معنی عملی دارد: فهرستی که هفته‌ی پیش ذخیره کرده‌اید، این هفته تقریباً بی‌اعتبار است.
چه کسی در فرهنگ‌شهر آگهی می‌گذارد؟
از آگهی‌های این محله ۸۸ درصد از مشاور املاک است و تنها حدود ۹ درصد از شخص. در کل شیراز سهم مشاور ۷۵ درصد است. یعنی در فرهنگ‌شهر احتمال اینکه مستقیم به مالک برسید، تقریباً نصف میانگین شهر است.
جمع‌بندی
فرهنگ‌شهر محله‌ای است که دارد ساخته می‌شود، نه صرفاً دست‌به‌دست می‌شود: بیش از نیمی از عرضه‌اش نوساز است، تابلویش هر پنج هفته عوض می‌شود، و قیمت نوسازش دو برابر سریع‌تر از ساخت قدیمی بالا می‌رود.
- برای خریدار: اگر دنبال ساخت قدیمی‌تر هستید، فاصله‌ی قیمت با نوساز در حال باز شدن است — این فاصله پنج هفته پیش ۲۶ درصد بود و حالا ۳۲ درصد.
- برای فروشنده: با این سرعت گردش، آگهی‌ای که بیش از چند هفته بماند، در برابر موج تازه‌ی عرضه دیده نمی‌شود.
- برای سازنده: تفاوت ۲۸ درصدی نوساز با ساخت قدیمی، در محله‌ای که میانه‌ی متراژش ۱۵۰ متر است، یعنی حاشیه‌ی ساخت اینجا هنوز باز است.
همین تحلیل، برای هر محله‌ی شیراز
نقشه‌ی حرارتی قیمت، تاریخچه‌ی قیمت هر آگهی، تشخیص آگهی مالک از مشاور، و فهرست ملک‌هایی که قیمتشان پایین آمده — روی داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت رایگان و شروعروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در فرهنگ‌شهر شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، چون چند آگهی با قیمت نامتعارف میانگین را جابه‌جا می‌کنند، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
