قیمت آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز (مهر ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در شهرک بهشتی شیراز ۱۳۰ میلیون تومان است. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۲۲ میلیون — یعنی تفاوت نوساز و غیرنوساز اینجا تنها حدود ۶ درصد است.
این عدد در شیراز غیرعادی است. در محله‌های دیگری که بررسی کرده‌ایم، نوساز حدود یک‌سوم گران‌تر از ساخت قدیمی است. در شهرک بهشتی تقریباً هم‌قیمت‌اند.
دلیلش را پایین‌تر می‌بینید، و خلاصه‌اش این است: وقتی چهار پنجم عرضه نوساز باشد، نوساز بودن دیگر امتیاز نیست.
بازار شهرک بهشتی در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۱۳۰ میلیون تومان · حدود چهار پنجم عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۱۲۲ میلیون تومان |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۱۲۹ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۱۱۸ تا ۱۴۰ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۱۷٫۹ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۱۴۰ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
نکته‌ای که در این جدول پنهان است: میانه‌ی نوساز کل شیراز ۱۳۶ میلیون تومان است. یعنی یک آپارتمان نوساز در شهرک بهشتی، متری کمی ارزان‌تر از نوساز متوسط شهر است — در حالی که متراژش از میانه‌ی شهر بزرگ‌تر است.
سال ساخت اینجا تقریباً بی‌اثر است
این نمودار را با نمودار همین بخش در معالی‌آباد مقایسه کنید؛ تفاوتشان گویای همه‌چیز است.
از ساخت ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۵ — هشت سال اختلاف سن — میانه‌ی قیمت متری از ۱۲۴ به ۱۳۰ میلیون می‌رسد. حدود پنج درصد، در هشت سال. در معالی‌آباد همین فاصله حدود ۲۰ درصد بود، و آنجا یک پله‌ی مشخص داشت.
برای خریدار این یعنی: در شهرک بهشتی پول دادن برای «نوسازتر» بازدهی ندارد. اگر بین یک واحد ساخت ۱۳۹۸ و یک واحد ساخت ۱۴۰۴ انتخاب می‌کنید، تفاوت قیمت متری‌شان کوچک‌تر از آن است که معیار تصمیم باشد — معیار باید موقعیت و کیفیت ساخت باشد، نه تاریخ.
اگر سال ساخت اینجا بی‌اثر است، پس چه چیزی قیمت را تعیین می‌کند؟
در ملکاوید هر آگهی با خانه‌های شعاع ۲۵۰ متری‌اش سنجیده می‌شود، نه با میانه‌ی محله — و همان‌جا معلوم می‌شود اختلاف قیمت از کجا می‌آید.
دیدن قیمت‌ها روی نقشهو ساخت قدیمی دارد به نوساز می‌رسد
در این پنج هفته، میانه‌ی نوساز حدود ۲ درصد بالا رفت و میانه‌ی ساخت قدیمی‌تر حدود ۹ درصد — یعنی قدیمی‌ها تقریباً چهار برابر سریع‌تر. فاصله‌ی باریک این دو، دارد باریک‌تر هم می‌شود.
این با فرهنگ‌شهر دقیقاً عکس است: آنجا نوساز دو برابر سریع‌تر از قدیمی گران شد و فاصله باز شد.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها حدود پنج درصد از آگهی‌های برداشت اول، پنج هفته بعد هنوز روی تابلو بودند.
قیمت بر اساس تعداد خواب
دوخوابه و سه‌خوابه با هم تقریباً تمام بازار این محله‌اند و قیمت متری‌شان تقریباً یکی است. الگوی این محله در همه‌ی ابعاد همین است: تفاوت‌ها کوچک‌اند.
شهرک بهشتی در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
شهرک بهشتی در منطقه‌ی ۱۰ شهرداری شیراز است. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۱۰ حدود ۱۲۳ میلیون تومان است، یعنی این محله حدود پنج درصد از منطقه‌ی خودش بالاتر می‌ایستد.
چه کسی در شهرک بهشتی آگهی می‌گذارد؟
حدود ۸۱ درصد آگهی‌ها از مشاور املاک است و حدود ۱۴ درصد از شخص. این نسبت از محله‌های گران‌تر شهر بازتر است؛ احتمال رسیدن مستقیم به مالک اینجا بیشتر از دو برابر معالی‌آباد است.
جمع‌بندی
- برای خریدار: برچسب «نوساز» اینجا حدود ۶ درصد قیمت اضافه می‌کند، نه بیشتر. اگر فروشنده‌ای برای نوساز بودن رقم بالاتری می‌خواهد، داده پشتش نیست.
- برای فروشنده: اگر ملک قدیمی‌تری دارید، بازار در پنج هفته‌ی اخیر به نفع شما حرکت کرده — قدیمی‌ها چهار برابر نوسازها رشد کرده‌اند.
- برای سازنده: با چهار پنجم عرضه‌ی نوساز و حباب شش‌درصدی، این محله اشباع ساخت است؛ حاشیه‌ی ساخت اینجا از جاهای دیگر نازک‌تر است.
همین تحلیل، برای هر محله‌ی شیراز
نقشه‌ی حرارتی قیمت، تاریخچه‌ی قیمت هر آگهی، تشخیص آگهی مالک از مشاور، و فهرست ملک‌هایی که قیمتشان پایین آمده — روی داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت رایگان و شروعروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در شهرک بهشتی شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. سال‌های ساختی که نمونه‌ی کافی ندارند در نمودار نیامده‌اند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
