قیمت آپارتمان در معالی آباد شیراز (مهر ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در معالی‌آباد شیراز ۲۲۰ میلیون تومان است — ۶۲ درصد بالاتر از میانه‌ی نوساز کل شهر. برای ساخت قدیمی‌تر، ۱۶۲ میلیون.
میانه‌ی کل بازار محله ۱۷۱ میلیون است، ولی آن عدد نوساز و ساخت قدیمی را با هم حساب می‌کند. اگر دنبال نوساز هستید، عددی که باید ملاک بگیرید ۲۲۰ است.
و نکته‌ی اصلی این محله همین‌جاست: نوساز در معالی‌آباد کمیاب است — کمتر از یک‌سوم آگهی‌ها — و همین کمیابی قیمتش را بالا نگه داشته.
بازار معالی‌آباد در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۲۲۰ میلیون تومان · کمتر از یک‌سوم عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۱۶۲ میلیون تومان |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۱۷۱ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۱۵۴ تا ۲۰۸ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۲۵٫۲ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۱۴۶ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
یک نکته‌ی غیرمنتظره در این جدول هست. معالی‌آباد نام گران بازار شیراز است، اما میانه‌ی کل آن (۱۷۱) کمی پایین‌تر از میانه‌ی منطقه‌ی ۶ است (۱۷۸). دلیلش این نیست که محله ارزان است — دلیلش این است که بخش بزرگی از ساختمان‌های آن قدیمی‌ترند. نوسازش از منطقه و از شهر خیلی بالاتر است.
سال ساخت: یک پله در ۱۴۰۰، و بعد فلات
این مهم‌ترین نمودار این صفحه است و چیزی را نشان می‌دهد که از میانه‌ها پیدا نیست. قیمت متری در معالی‌آباد با سال ساخت بالا می‌رود، ولی نه به‌صورت یکنواخت.
از ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۹ شیبی ملایم است: حدود ۱۴۸ میلیون برای ساخت ۱۳۸۵ و ۱۹۲ میلیون برای ۱۳۹۹. بعد یک پله: ساخت ۱۴۰۰ می‌رسد به ۲۱۵ میلیون. و از آنجا به بعد تقریباً فلات — ساخت ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ همه در محدوده‌ی ۲۰۵ تا ۲۲۴ میلیون‌اند.
معنی عملی‌اش برای خریدار این است: در معالی‌آباد بازار برای «بعد از ۱۴۰۰ ساخته شده» پول می‌دهد، نه برای «یک سال نوتر». یک واحد ساخت ۱۴۰۰ تقریباً هم‌قیمت یک واحد ساخت ۱۴۰۵ است. اما فاصله‌ی ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰ حدود ۲۰ درصد است — و آنجا جایی است که انتخاب سال ساخت واقعاً روی قیمت اثر می‌گذارد.
این میانه‌ی محله است. سال ساخت یک آگهی مشخص چطور؟
در ملکاوید می‌توانید آگهی‌ها را بر اساس سال ساخت فیلتر کنید و هر ملک را با خانه‌های هم‌سال‌ساختِ شعاع ۲۵۰ متری‌اش بسنجید — نه با میانه‌ی کل شهر.
دیدن قیمت‌ها روی نقشهنوساز اینجا کمیاب است — و کمیاب‌تر می‌شود
در معالی‌آباد کمتر از یک‌سوم آگهی‌ها ساخت ۱۴۰۳ به بعد است، و این سهم بین دو برداشت کاهش پیدا کرده. مقایسه‌اش با همسایه‌ی نزدیکش گویاست: در فرهنگ‌شهر بیش از نیمی از تابلو را نوساز گرفته است.
تفاوت دوم هم مهم است. در فرهنگ‌شهر نوساز دو برابر سریع‌تر از ساخت قدیمی گران شد؛ در معالی‌آباد این دو با هم حرکت می‌کنند — هر دو حدود چهار درصد در پنج هفته.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. تنها حدود چهار درصد از آگهی‌های برداشت اول، پنج هفته بعد هنوز روی تابلو بودند. پس آنچه بالا رفته «سطح قیمتی که فروشنده‌ها می‌خواهند» است، نه لزوماً قیمت نهایی معامله.
این دو تصویر کنار هم یک جمع‌بندی می‌سازند: فرهنگ‌شهر محله‌ای است که دارد ساخته می‌شود و معالی‌آباد محله‌ای که ساخته شده. در اولی نوساز فراوان است و قیمتش جلو می‌زند؛ در دومی نوساز کمیاب است و قیمتش بالا مانده.
قیمت بر اساس تعداد خواب
دوخوابه و سه‌خوابه با هم تقریباً تمام بازار این محله‌اند، و فاصله‌ی قیمتی متری‌شان کم است: ۱۶۵ در برابر ۱۷۷ میلیون. در معالی‌آباد، برخلاف بعضی محله‌ها، بزرگ‌تر شدن واحد جهش قیمتی بزرگی نمی‌سازد.
معالی‌آباد در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
معالی‌آباد در منطقه‌ی ۶ شهرداری شیراز است — همه‌ی آگهی‌های این محله به همین منطقه نگاشت می‌شوند. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۶ حدود ۱۷۸ میلیون تومان است.
چه کسی در معالی‌آباد آگهی می‌گذارد؟
از آگهی‌های این محله حدود ۹۱ درصد از مشاور املاک است و تنها حدود ۷ درصد از شخص. در کل شیراز سهم مشاور ۷۵ درصد است. معالی‌آباد از این نظر یکی از بسته‌ترین بازارهای شهر است: احتمال رسیدن مستقیم به مالک، حدود یک‌سوم میانگین شهر.
جمع‌بندی
- برای خریدار: اگر نوساز می‌خواهید، سال ساخت ۱۴۰۰ به بعد تقریباً هم‌قیمت است — برای یکی دو سال نوتر بودن حق بیشتری ندهید. جهش قیمت بین ۱۳۹۸ و ۱۴۰۰ است، نه بین ۱۴۰۳ و ۱۴۰۵.
- برای فروشنده: اگر ملک شما ساخت ۱۴۰۰ به بعد است، در کمیاب‌ترین بخش این بازار قرار دارید.
- برای سازنده: کمیابی نوساز در معالی‌آباد با فراوانی آن در فرهنگ‌شهر هم‌زمان است؛ حاشیه‌ی اینجا از کمبود عرضه می‌آید، نه از رشد تقاضا.
همین تحلیل، برای هر محله‌ی شیراز
نقشه‌ی حرارتی قیمت، تاریخچه‌ی قیمت هر آگهی، تشخیص آگهی مالک از مشاور، و فهرست ملک‌هایی که قیمتشان پایین آمده — روی داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت رایگان و شروعروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در معالی‌آباد شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، چون چند آگهی با قیمت نامتعارف میانگین را جابه‌جا می‌کنند، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. سال‌های ساختی که نمونه‌ی کافی ندارند در نمودار نیامده‌اند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
