قیمت آپارتمان در قصرالدشت شیراز (مهر ۱۴۰۵)
میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان نوساز در قصرالدشت شیراز ۳۳۸ میلیون تومان است — حدود دو و نیم برابر میانه‌ی نوساز کل شهر. برای ساخت قدیمی‌تر، ۲۵۵ میلیون.
اما عددی که بیش از همه معنی دارد، قیمت کل است: میانه‌ی قیمت یک آپارتمان در قصرالدشت ۷۳ میلیارد تومان است. چون اینجا نه‌تنها متر گران است، متراژها هم بزرگ‌اند — میانه‌ی متراژ ۲۲۰ متر در برابر ۱۳۰ متر شهر.
بازار قصرالدشت در یک نگاه
| میانه‌ی هر متر — نوساز (۱۴۰۳ به بعد) | ۳۳۸ میلیون تومان · حدود سه چهارم عرضه |
| میانه‌ی هر متر — ساخت قدیمی‌تر | ۲۵۵ میلیون تومان |
| میانه‌ی هر متر — کل محله | ۳۰۴ میلیون تومان |
| نیمه‌ی میانی قیمت متری | ۲۴۱ تا ۳۸۵ میلیون |
| میانه‌ی قیمت کل | ۷۳ میلیارد تومان |
| میانه‌ی متراژ | ۲۲۰ متر (میانه‌ی شهر: ۱۳۰ متر) |
قصرالدشت در میان محله‌هایی که بررسی کرده‌ایم یک ویژگی منحصربه‌فرد دارد: از منطقه‌ی خودش هم خیلی بالاتر است. میانه‌ی منطقه‌ی ۱ حدود ۲۰۹ میلیون است و قصرالدشت ۳۰۴ — یعنی حدود ۴۵ درصد بالاتر. در فرهنگ‌شهر و معالی‌آباد این فاصله چند درصد بیشتر نبود. قصرالدشت جزیره‌ی گران منطقه‌ی خودش است، نه نماینده‌ی آن.
پله‌ی دوخوابه به سه‌خوابه، بزرگ‌ترین در شهر
یک دوخوابه در قصرالدشت متری حدود ۲۲۰ میلیون است و یک سه‌خوابه حدود ۳۲۰ میلیون — نزدیک به ۴۵ درصد تفاوت، آن هم در قیمت هر متر، نه در قیمت کل. در شهرک بهشتی همین تفاوت تقریباً صفر بود.
سه‌خوابه‌ها حدود هفتاد درصد عرضه‌ی این محله‌اند. یعنی دوخوابه‌ها اینجا نه نسخه‌ی کوچک‌ترِ همان بازار، بلکه عملاً بازاری جداگانه‌اند — و احتمالاً ساختمان‌ها و موقعیت‌های متفاوتی.
در بازاری که آگهی‌ها می‌مانند، تاریخچه‌ی قیمت مهم است.
ملکاوید برای هر آگهی نگه می‌دارد که فروشنده چند بار و چه زمانی قیمت را عوض کرده. در محله‌ای که ملک ماه‌ها روی تابلو می‌ماند، همین سابقه نقطه‌ی شروع مذاکره است.
دیدن تاریخچه‌ی قیمتهااینجا آگهی‌ها می‌مانند
در سه محله‌ی دیگری که بررسی کرده‌ایم، حدود چهار تا پنج درصد از آگهی‌های برداشت اول پنج هفته بعد هنوز روی تابلو بودند. در قصرالدشت این رقم حدود ۱۸ درصد است — تقریباً چهار برابر.
این عدد ساده‌ترین نشانه‌ی یک بازار کند است: در این سطح قیمت، خریدار کم است و معامله زمان می‌برد. برای فروشنده یعنی انتظار طولانی‌تر؛ برای خریدار یعنی فرصت بیشتر برای چانه‌زنی — چون ملکی که ماه‌ها مانده، فروشنده‌اش منتظرتر است.
قیمت در پنج هفته
هر دو بخش بازار در این پنج هفته حدود ۱۲ درصد بالا رفتند — سریع‌ترین حرکت در میان چهار محله‌ای که بررسی کرده‌ایم. برخلاف فرهنگ‌شهر اینجا نوساز و قدیمی از هم فاصله نگرفتند؛ کل بازار با هم بالا رفت.
یک تذکر روش: این دو عدد، دو تابلوی آگهی‌اند، نه دو قیمت از یک خانه‌ی ثابت. و در محله‌ای با این نرخ ماندگاری، بخش بزرگ‌تری از تابلو میان دو برداشت مشترک است — پس این رقم به «تغییر قیمت همان ملک‌ها» نزدیک‌تر است تا در محله‌های دیگر.
سال ساخت
قصرالدشت در کدام منطقه‌ی شهرداری است؟
قصرالدشت در منطقه‌ی ۱ شهرداری شیراز است. میانه‌ی قیمت متری کل منطقه‌ی ۱ حدود ۲۰۹ میلیون تومان است — یعنی این محله حدود ۴۵ درصد بالاتر از منطقه‌ی خودش می‌ایستد.
چه کسی در قصرالدشت آگهی می‌گذارد؟
حدود ۸۹ درصد آگهی‌ها از مشاور املاک است و حدود ۸ درصد از شخص — الگویی که در بازارهای گران شیراز تکرار می‌شود.
جمع‌بندی
- برای خریدار: نرخ ماندگاری بالا یعنی عجله لازم نیست. و اگر دوخوابه کافی است، تفاوت متری ۴۵ درصدی با سه‌خوابه بزرگ‌ترین صرفه‌جویی ممکن در این محله است.
- برای فروشنده: در این بازار ملک زود نمی‌رود؛ قیمت‌گذاری اولیه‌ی واقع‌بینانه بیش از هر جای دیگری اهمیت دارد.
- برای سرمایه‌گذار: سریع‌ترین رشد پنج‌هفته‌ای میان چهار محله، اما با نقدشوندگی آشکارا کندتر — این دو را با هم باید سنجید.
همین تحلیل، برای هر محله‌ی شیراز
نقشه‌ی حرارتی قیمت، تاریخچه‌ی قیمت هر آگهی، تشخیص آگهی مالک از مشاور، و فهرست ملک‌هایی که قیمتشان پایین آمده — روی داده‌ی زنده‌ی بازار.
عضویت رایگان و شروعروش
همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در قصرالدشت شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵. میانه گزارش می‌شود نه میانگین، و قیمت‌های متریِ نامتعارف پیش از محاسبه کنار گذاشته می‌شوند. سال‌های ساختی که نمونه‌ی کافی ندارند در نمودار نیامده‌اند. خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.
