میانه‌ی قیمت هر متر آپارتمان در شیراز ۱۳۲ میلیون تومان است و میانه‌ی قیمت کل یک واحد ۱۷٫۵ میلیارد تومان. این دو عدد از ۲۳٬۵۹۲ آگهی واقعی فروش آپارتمان در شیراز به دست آمده، نه از نظرسنجی و نه از برآورد. اما جالب‌ترین چیزی که این داده نشان می‌دهد، خودِ قیمت نیست.

تابلوی آگهی شیراز هر دو هفته عوض می‌شود

ما تابلوی آگهی‌های شیراز را دو بار خواندیم، به فاصله‌ی ۳۵ روز. از ۲۱٬۱۹۸ آگهی بار اول، تنها ۱٬۷۸۱ آگهی هنوز سر جایشان بودند — یعنی ۸٫۴ درصد. بقیه رفته بودند و آگهی‌های تازه جایشان را گرفته بود.

عدد دوم همین را از راه دیگری تأیید می‌کند: آگهی معمولی شیراز وقتی خوانده می‌شود، ۱۵ روز از انتشارش گذشته است. تابلویی که آگهی نوعی‌اش دو هفته عمر دارد، ناگزیر در پنج هفته تقریباً به‌طور کامل نو می‌شود.

معنای عملی‌اش برای خریدار روشن است: اگر ماهی یک‌بار دنبال ملک بگردید، هر بار با تابلویی روبه‌رو هستید که تقریباً تمامش نو شده و بخش بزرگی از عرضه را اصلاً ندیده‌اید. و برای هر کسی که می‌خواهد روند قیمت یک ملک را دنبال کند، مشکل بزرگ‌تری هست: خودِ آگهی دیگر وجود ندارد.

قیمت در شیراز ۳٫۶ برابر میان مناطق فاصله دارد

میانه‌ی قیمت هر متر از ۲۱۹ میلیون تومان در گران‌ترین منطقه‌ی شهرداری تا ۶۱ میلیون تومان در ارزان‌ترین می‌رسد — در یک شهر و در یک روز. این یعنی هر عددی که به‌عنوان «قیمت مسکن شیراز» گفته شود، برای تصمیم‌گیری درباره‌ی یک ملک مشخص تقریباً بی‌فایده است.

آگهی‌هایی که نفروختند، قیمت را بالا بردند

تصور رایج این است که ملکی که ماه‌ها روی تابلو مانده، فروشنده‌اش کوتاه می‌آید. داده عکس این را می‌گوید. از ۱٬۶۴۳ آگهی که در هر دو مقطع حضور داشتند و قیمتشان قابل مقایسه بود، ۴۹٫۸ درصد گران‌تر شدند و تنها ۶٫۳ درصد ارزان‌تر. به ازای هر آگهی که تخفیف خورد، نزدیک به هشت آگهی گران شد.

دلیلش انتخاب طبیعی بازار است: فروشنده‌هایی که انعطاف داشتند زودتر معامله کرده و رفته‌اند؛ آنچه می‌ماند، مجموعه‌ای از کسانی است که روی قیمتشان ایستاده‌اند. در گزارش کامل نشان داده‌ایم که این رابطه با سن آگهی چگونه تغییر می‌کند و فرصت واقعی خرید در کدام بازه‌ی سنی آگهی‌هاست.

کجای شهر گرم شد؟

دو نقشه‌ی حرارتی را از هم کم کردیم تا ببینیم قیمت در کدام نقاط شهر بالا رفته است. نتیجه یکنواخت نیست: گرمای بازار روی یک کریدور مشخص متمرکز شده و بخش‌های بزرگی از شهر تقریباً بدون تغییر مانده‌اند.

در بعضی محله‌ها میانه‌ی قیمت در همین ۳۵ روز بیش از ۱۲ درصد بالا رفته، در حالی که میانه‌ی کل شهر حدود ۵ درصد حرکت کرده است. کدام محله‌ها؟ این دقیقاً همان چیزی است که در گزارش کامل نام‌به‌نام فهرست شده — همراه با محله‌هایی که عرضه‌شان به‌شدت بالا رفته اما قیمت واکنشی نشان نداده، یعنی جایی که فشار عرضه هنوز جذب نشده است.

در گزارش کامل چه چیز دیگری هست؟

• رتبه‌بندی محله‌ها بر اساس شتاب قیمت و شتاب عرضه، در چهار وضعیت: شتاب کامل، کمیابی، اشباع عرضه، و رکود.
• ارزش نوساز به تفکیک منطقه — در یک منطقه نوساز نزدیک به ۱۸ درصد بالاتر از میانه‌ی همان منطقه قیمت می‌خورد و در منطقه‌ای دیگر عملاً هیچ. برای تصمیم ساخت، این تفاوت همه‌چیز است.
• ساختار عرضه: سهم بنگاه‌ها، تمرکز بازار، و اینکه چه سهمی از آگهی‌های با برچسب «شخصی» در عمل کار یک آگهی‌دهنده‌ی حرفه‌ای است.
• ریتم هفتگی انتشار و اینکه کدام روز هفته بیشترین شانس یافتن آگهی مستقیم مالک را دارد.
• جمع‌بندی جداگانه برای خریدار، انبوه‌ساز، و بنگاه.

ملکاوید چه کاری برای شما می‌کند؟

این گزارش خروجی یک سامانه است، نه یک پژوهش یک‌باره. ملکاوید آگهی‌های بازار مسکن را به‌صورت پیوسته ثبت می‌کند و هر برداشت را با تاریخ خودش نگه می‌دارد — و همین است که کارهایی را ممکن می‌کند که با جست‌وجوی معمولی در سایت‌های آگهی شدنی نیست.

با عضویت، همین گزارش را کامل می‌خوانید و به داده‌ی زنده‌ی بازار دسترسی پیدا می‌کنید: نه یک عکس لحظه‌ای، بلکه جریانی که هر برداشت به آن اضافه می‌شود. گزارش‌های بعدی هم روی همین حساب منتشر می‌شوند، و چون ساختارشان ثابت است می‌توانید دوره‌ها را مستقیم با هم مقایسه کنید — چیزی که ارزشش با گذشت زمان بیشتر می‌شود، نه کمتر.

این داده از کجا می‌آید؟

ملکاوید آگهی‌های فروش مسکن را به‌صورت پیوسته ثبت می‌کند و هر برداشت را با تاریخ خودش نگه می‌دارد. به همین دلیل می‌توان دو مقطع را کنار هم گذاشت و پرسید چه چیزی عوض شده — کاری که با یک عکس لحظه‌ای از بازار ممکن نیست. تمام ارقام این نوشته، قیمت پیشنهادی فروشنده است نه قیمت معامله‌شده، و هر عدد در گزارش کامل با تعداد آگهی پشتوانه‌اش گزارش شده است.

دوره‌ی داده: ۲۸ مرداد تا ۱ مهر ۱۴۰۵ · شناسه‌ی گزارش: MKV-SHZ-14050701