در شیراز بیش از ۱۶۰۰ بنگاه آگهی فروش آپارتمان منتشر می‌کنند. اما بنگاه میانه فقط چهار آگهی فعال دارد — و حدود سه درصد از بنگاه‌ها، نیمی از کل آگهی‌های شهر را در دست دارند.

این گزارش ساختار بازار مشاوران شیراز را نشان می‌دهد: چقدر نامتوازن است، چقدر تخصصی، رقابت در کدام نقاط شهر فشرده‌تر است، و در پنج هفته چه کسانی آمدند و چه کسانی رفتند. هیچ بنگاهی در این صفحه نام برده نمی‌شود؛ دلیلش را در بخش روش توضیح داده‌ایم.

نیمی از بازار، در دست سه درصد

ده بنگاه بزرگ شهر روی هم حدود ۲۸ درصد آگهی‌ها را دارند. پنجاه بنگاه برتر — یعنی حدود سه درصد از کل — به ۵۱ درصد می‌رسند. صد بنگاه برتر، ۶۲ درصد.

آن شیب تند در ابتدای منحنی، تمام حرف این بخش است: بازار مشاوران شیراز یک بازار مسطح با هزار بازیگر هم‌اندازه نیست. یک هسته‌ی کوچک پرحجم دارد و یک دامنه‌ی بسیار بلند از بنگاه‌های کم‌آگهی.

بنگاه متوسط، چهار آگهی دارد

بیش از نیمی از بنگاه‌ها پنج آگهی یا کمتر دارند، و این نیمه روی هم تنها حدود شش درصد از آگهی‌های شهر را تشکیل می‌دهد. در مقابل، دسته‌ی بنگاه‌های با بیش از دویست آگهی — که تعدادشان به دو درصد هم نمی‌رسد — حدود ۴۲ درصد بازار را دارد.

برای یک مشاور، عدد کاربردی این بخش همان میانه است: اگر بیش از چهار آگهی فعال دارید، از نیمی از بازار جلوترید. اگر بیش از دوازده آگهی دارید، در یک‌چهارم بالای بازار هستید.

نیمی از بنگاه‌های جدی، تک‌محله‌اند

این شاید غیرمنتظره‌ترین یافته‌ی این گزارش باشد. در میان بنگاه‌هایی که اندازه‌ی قابل سنجشی دارند، بنگاه میانه حدود ۴۸ درصد آگهی‌هایش در یک محله‌ی واحد است — و نزدیک نیمی از آن‌ها بیش از نیمی از کارشان در یک محله متمرکز است.

یعنی تخصص محله‌ای در شیراز یک استثنا نیست، یک الگوی رایج است. بنگاه میانه در حدود نُه محله آگهی دارد، ولی وزن اصلی کارش روی یکی از آن‌هاست. برای مشاوری که می‌خواهد تصمیم بگیرد گسترده کار کند یا عمیق، این عدد نشان می‌دهد نیمی از بازار راه دوم را انتخاب کرده‌اند.

کجای شهر شلوغ‌ترین رقابت را دارد

تا اینجا بازار را روی هم دیدیم. اما رقابت در شیراز یکنواخت پخش نشده.

معیار این نقشه عمداً «تعداد آگهی» نیست. محدوده‌ای با سیصد آگهی از شش بنگاه، محدوده‌ای آرام است؛ محدوده‌ای با صد آگهی از هشتاد بنگاه، میدان جنگ است. آنچه رنگ می‌گیرد تعداد بنگاه‌های مختلف است.

تصویر دو کانون نشان می‌دهد: یک کریدور کشیده در شمال غرب شهر، و یک توده‌ی متراکم در مرکز و جنوب مرکز. در شلوغ‌ترین مربع‌ها نزدیک به نود بنگاه مختلف هم‌زمان آگهی دارند.

دو نوع رقابت، که با هم اشتباه گرفته می‌شوند

این جدول نشان می‌دهد «رقابت زیاد» یک چیز نیست، دو چیز است.

منطقه‌ی ۶ — همان منطقه‌ای که فرهنگ‌شهر و معالی‌آباد در آن هستند — پرحجم‌ترین بازار شهر است، اما عرضه‌اش میان کمترین شمار بنگاه تقسیم شده: به‌طور میانگین ۲۳ آگهی برای هر بنگاه، و بزرگ‌ترین بنگاه آن حدود یک‌چهارم منطقه را در دست دارد. اینجا بازیگران کم‌اند و بزرگ.

منطقه‌ی ۴ دقیقاً برعکس است: بیشترین تعداد بنگاه در کل شهر، اما تنها ۹ آگهی برای هر بنگاه، و بزرگ‌ترین بنگاهش به هفت درصد هم نمی‌رسد. اینجا بازیگران زیادند و کوچک.

برای مشاوری که می‌خواهد تصمیم بگیرد کجا کار کند، این دو وضعیت دو استراتژی متفاوت می‌خواهند: در منطقه‌ی ۶ ورود سخت است چون باید با بنگاه‌های بزرگ رقابت کنید؛ در منطقه‌ی ۴ ورود آسان است ولی دیده‌شدن سخت.

بنگاه بزرگ‌تر، بازار گران‌تر

آگهی‌های بنگاه‌های خرد میانه‌ی متری حدود ۱۱۵ میلیون تومان دارند و آگهی‌های بنگاه‌های بزرگ حدود ۱۵۱ میلیون — نزدیک به ۳۱ درصد تفاوت.

این لزوماً به این معنا نیست که بنگاه بزرگ‌تر گران‌تر می‌فروشد. محتمل‌تر این است که بنگاه‌های بزرگ در محله‌های گران‌تر متمرکزند — همان محله‌هایی که در گزارش‌های محله‌ای دیدیم سهم مشاور در آن‌ها به ۹۰ درصد می‌رسد، در حالی که میانگین شهر ۷۵ درصد است. رشد اندازه و رفتن به بخش گران‌تر بازار، دو روی یک سکه‌اند.

در پنج هفته، حدود یک‌چهارم تابلو عوض شد

میان دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر، حدود ۲۳ درصد از بنگاه‌هایی که آگهی فعال داشتند دیگر آگهی فعالی نداشتند — و تقریباً به همان نسبت، بنگاه تازه ظاهر شد. تعداد کل بنگاه‌های فعال تقریباً ثابت ماند، ولی ترکیبشان نه.

در میان بنگاه‌هایی که در هر دو برداشت حضور داشتند، شمار آن‌هایی که تابلویشان رشد محسوسی کرده حدود ۱٫۷ برابر آن‌هایی است که کوچک شده‌اند. بازار در این پنج هفته، برای بنگاه‌های ماندگار، در حال بزرگ شدن بوده.

روش — و چرا هیچ نامی در این صفحه نیست

همه‌ی عددهای این صفحه از آگهی‌های واقعی فروش آپارتمان در شیراز استخراج شده‌اند، در دو برداشت ۲۸ مرداد و ۱ مهر ۱۴۰۵، و فقط آگهی‌هایی که نام آگهی‌دهنده‌ی مشاور دارند در محاسبه‌ی این گزارش آمده‌اند.

شمارش بر اساس پروفایل آگهی‌دهنده است، نه اندازه‌ی اثبات‌شده‌ی کسب‌وکار. یک بنگاه ممکن است با چند پروفایل آگهی بگذارد و این از بیرون قابل اثبات نیست؛ همچنین تغییر نام یک بنگاه می‌تواند شبیه ناپدید شدن یکی و ظهور دیگری به‌نظر برسد. به همین دلیل در این صفحه هیچ بنگاهی نام برده نمی‌شود و هیچ رتبه‌ای به نام منتشر نمی‌کنیم: عددهای ساختاری — تمرکز، توزیع اندازه، تخصص محله‌ای — در برابر این ابهام‌ها پایدارند، ولی یک جدول نام‌دار نیست.

خواندن این صفحه عضویت نمی‌خواهد؛ هر ماه با برداشت تازه به‌روز می‌شود و روی همین نشانی می‌ماند.